住宅楼的渗漏已成为物业管理中投诉最多的问题之一。渗漏不但影响到邻里关系，引发物业纠纷，更重要的是，现在住宅的渗漏维修难度大，维修时间长，致使常出现重复维修，甚至多次维修的问题。

造成维修难的主要原因是，随着人们对住房条件要求的提高和施工技术的发展，各种用水管道由原来的明敷设改为暗敷设，管道的暗敷设虽方便了使用，但增加了维修难度；现在管道的敷设也有了新的增加，管道增加的同时也增加了渗漏的几率；目前住宅楼板多由预制改为现浇板，这虽减少了板面裂缝，增加了防水效果，但也使漏水不再像从前那样漏源在那里，漏点就出现在那里，改为现浇板后，漏点对漏源相对迁移。漏源漏出的水在地面垫层内流动，延长了漏水的水路，直到找到漏点后才形成漏点漏出。有的漏点与漏源之间隔墙或隔间出现，也有不少顺配线管成为水路，在墙面或在插座、灯口处漏出的；另外，随着居住装修档次的提高，维修人员对渗漏的维修也有投鼠忌器之感，增加了维修操作难度。可见，在对渗漏的维修中要认真对待，仔细分析查出漏源，切不可对漏点一开始就开膛破肚进行处理。据我们对小区维修的经验，在维修中可采取如下措施进行维修。

1、当出现渗漏问题后，首先要查明渗漏的性质

出现渗漏时，要先派出有经验的专业人员对渗漏原因做定性分析，造成渗漏的原因有三种。一种时楼面的存积水（如卫浴、厨房等地面水），水嘴关闭不严造成的长流水等，都可能造成面层的水渗入垫层内造成漏水。这类漏水在漏点的表现形式是断续的时有时无的。以此，维修前要先对漏水的上层业主用水情况进行了解、勘看，如发现地面有积水或长期处于有水使用状态情况的存在，则先考虑这是地面有水造成的。应先把地面水清除擦干，观察2~3d后，如漏点停止漏水开始干燥，即可确定这是地面漏水，如仍保持原样渗漏，则可排处地面漏水，考虑暗敷管道或其他方面的原因；第二种原因是管道破损造成的渗漏，其在漏点上的表现形式是持续的，漏水的情况是发展的，漏水量会越漏越大；第三种情况是外墙或从门窗侧面阴雨天透入的水，漏点是在墙面或门窗的侧边或窗台的下方、且有明显的方向性，漏点都在下雨时的上风向墙面上，如下雨刮西北风则在北向或西向墙面出现；刮东南风时则在南向或东向墙面上出现。我们也曾遇到过由墙内找水路在楼地面墙根漏出的情况。

2、维修方法

确认渗漏的性质后对渗漏进行维修。如属于地面漏水的情况，比较好修。方法是，将漏水的上一层地面擦干，用浅色（尽力与地面颜色接近）的优质固体防水剂或优质防水涂膜对地面可疑漏点的地面砖缝、墙角及管根处进行严密封堵。封堵前需对所堵部位进行划缝和清理，并提示业主用水时的注意事项，保持地漏畅通。如确认是管道漏水，维修就比较麻烦。应先用排除法对所有的有压管道按分路进行打压试验，确定损坏分路，按竣工图的标注，找出管路的走向，再确定漏源位置进行维修。如经打压试验确定有压水管并无破损漏水时，则可考虑排水系统隐蔽处的接口和接头有无破损，找出原因进行维修。

注意事项

1、在住宅楼的洇漏维修中要注意洇漏与室内结露的区别

虽然住宅楼的洇漏问题维修比较困难，但只要注意观察，还是有规律可循的。凡漏水都具备漏源、水路、和漏点三个条件。在雨雪天气，空气湿度大，气压低，有时在室内的外墙内测，靠墙角（特别是窗帘后）或顶棚的阴角处会出现洇湿现象，尤其是新居，甚至出现顺强流淌的现象，这多是结露现象所致，被误认为是外墙漏水或上层漏水。处理这类问题时万不可屈从业主的要求盲目处理，一定要先按湿点，找水路，查漏源。如查无水路也无漏源，则要做好业主的思想工作进行观察认真分析，找出真正的原因后再做处理。

2、注意使用方法

在维修中发现因业主的使用不当造成的洇漏现象并不少见。如上面所说的地面的积水、出门没有管好水龙头、装修时对地面隐蔽管的损坏、高温对预埋塑料水管的变形和损坏等。以此，在物业交房中要对业主有给、排水和其他有压管线的使用说明书，并有详细准确的管线竣工图。