本章近三年试题分数分布

第三章　土地增值税

◆本章近三年试题分数分布

◆命题趋势：
1、土地增值税的征税范围；
2、土地增值税的计算；
（1）专门从事房地产开发的纳税人：减除五项费用；
（2）非房地产开发的纳税人：减除四项费用；
（3）转让旧房的纳税人：减除三项费用
注意土地增值税与营业税、城建税和教育费附加、印花税、所得税的结合。
3、税收优惠。
4、土地增值税的清算。
◆题型预测：
（1）单纯土地增值税的计算题；
（2）土地增值税与企业所得税相结合进行考核；
（3）土地增值税与契税相结合进行考核。
◆本章新增及变化内容：
（1）新增:土地使用者转让、抵押、置换土地，缴纳土地增值税的规定（P167）
（2）明确契税作为房地产开发成本（P168）
（3）新增：2008年11月1日起，对居民个人销售住房一律免征收土地增值税（P174）
（4）新增：廉租住房、经济适用住房的免税政策（P174）　　

第一节　概　述

大纲：
（一）熟悉土地增值税的概念
（二）熟悉土地增值税的特点
（三）了解土地增值税的立法原则
一、概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
二、土地增值税的特点：（选择题）
（一）以转让房地产取得的增值额为征税对象：转让房地产的收入减去税法规定准予扣除项目金额后的余额。
（二）征税面比较广
凡在我国境内转让房地产并取得增值收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应按照税法规定缴纳土地增值税。
（三）采用扣除法和评估法计算增值额
一般来说，以纳税人转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税依据。对旧房及建筑物的转让，以及对纳税人转让房地产申报不实、成交价格偏低的，采用评估价格法确定增值额。
（四）实行超率累进税率
土地增值税采用四级超率累进税率。
（五）实行按次征收
三、土地增值税的立法原则
（一）增强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控
（二）抑制土地炒买炒卖，保障国家的土地权益
（三）规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加财政收入

征税范围

第二节　征税范围、纳税人和税率

大纲：
（一）掌握土地增值税的征税范围
（二）熟悉土地增值税的纳税人
（三）掌握土地增值税的税率
一、征税范围
土地增值税的课税对象是①有偿②转让③国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物④产权所取得的增值额。
（一）征税范围的一般规定
1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。
国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。由于土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金，所以，政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。
2.土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。
3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税：
（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。
（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。

注意：
赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠与征