二、纳税时间和缴纳方法
（一）以一次交割、付清价款方式转让房地产的
（二）以分期收款方式转让房地产的
（三）项目全部竣工结算前转让房地产的
三、纳税地点
土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。所谓“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。
（一）纳税人是法人的

（二）纳税人是自然人的

在房地产落地所在地税务机关申报缴纳1997年 注册会计师

【例题】土地增值税的纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应( )主管税务机关申报纳税。

A.分别向房地产坐落地各方的
B.向事先选择房地产坐落地某一方的
C.向房地产坐落地的一上级
D.先向机构所在地人民政府缴纳,再向房地产坐落地上一级
【答案】A
【解析】纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应分别向房地产坐落地各方的主管税务机关申报纳税。

四、相关责任与义务（了解）

五、进一步做好土地增值税的征管工作（了解）

六、房地产开发企业土地增值税清算管理（掌握）：
（一）土地增值税的清算单位
（二）土地增值税的清算条件：
（1）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
① 房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
② 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
③ 直接转让土地使用权的。
（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
① 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
② 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
③ 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
④ 省税务机关规定的其他情况。

2008 注册会计师

下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有（　）
A.直接转让土地使用权的
B.房地产开发项目全部竣工完成销售的
C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
D.取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的
答案：ABC
解析：取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

非直接销售和自用房地产的收入确定

（三）非直接销售和自用房地产的收入确定
（1）房地产开发企业将开发产品用于A职工福利、B奖励、C对外投资、D分配给股东或投资人、E抵偿债务、F换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,来源，中大，网校， (产权发生转移)其收入按下列方法和顺序确认：
①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
（四）土地增值税的扣除项目(重点)
1.须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。