房屋租赁是指在约定的时间内，出租方将房屋的使用权转让给承租方，并收取租金的一种契约形式。近些年来，许多人都把投资目光转向房地产，投资购房然后再租赁出去。这样，既可获得眼下稳定的租金收益，又可获得未来房产的增值收益，可谓是一举两得。那么，纳税人如何在依法纳税的前提下获得更大的收益呢？下面，笔者拟结合几起案例，谈谈房屋租赁过程中的节税技巧。
一、巧用税率节税
按照《房产税暂行条例》的规定，个人出租房屋，用于生产经营的按租金收入的12%缴纳房产税。个人将居民住房出租，并且出租后房屋仍用于居住时，根据《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）的规定，房产税暂减按4%的税率征收。
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案例一：王先生在某市繁华地段购买了一套沿街房屋上下两层出租给某公司。合同规定：每年租金为100000元。那么，按税法有关规定，筹划前王先生应缴纳房产税100000×12%=12000（元）（不考虑其他税费）。
实际上，承租方将王先生的房屋商、住合用，楼下作商店使用，楼上用于居住。在业内人士的指点下，王先生做了如下处理：他和承租方签订了两份房屋租赁合同，将楼上面积按每月2000元租给该公司居住使用；第二份合同将楼下房间作为经营使用，年租金76000元。这样算来，虽然租金收入分两部分合计仍为100000元。但纳税效果却大不一样。楼上住房每年的收入为24000元，房产税按4％计算，每年仅需要缴纳960元的房产税，楼下商业用房房产税为76000×12%=9120（元），两项合计纳税10080元。
筹划后较筹划前节税：12000－10080=1920（元）（不考虑其他税费）。
从以上计算过程中可以看出，出租房屋时，纳税人一定要区别房屋的使用性质，不可用全部居室作为营业场所。而应分别一部分作营业场所，另一部分作居室使用。这样，纳税人在缴纳房产税时的税负会降低。
二、巧用费用扣除节税
在计算财产租赁所得个人所得税时，根据《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》（国税函〔2002〕146号）规定，依次扣除费用的顺序明确为：（1）财产租赁过程中缴纳的税费；（2）由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；（3）税法规定的费用扣除标准。其中，修缮费用扣除依据国家税务总局关于《征收个人所得税若干问题的规定》（国税发〔1994〕089号）规定：能够提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予下次继续扣除，直至扣完为止。因此，纳税人在出租房屋时，应当充分利用税法上的这些规定，多扣除一些费用，缩小税基，减少纳税义务。尤其是当纳税人的所得适用超额累进税率时，如果纳税人多扣除一些费用，缩小了税基，其所得适用的最高边际税率和实际税负就可能下降。（注：自2001年1月1日起，个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，暂减按10%的税率征收个人所得税）
案例二、李先生个人出租住房，如果不进行装修，月租金为10000元，那么，李先生每月应纳个人所得税为：〔10000×（1－20%）〕×10%=800（元）（不考虑其他税费）。
如果，李先生先把房屋进行装修，装修费支出20000元，月租金变为13000元，那么，李先生每月应纳个人所得税为：〔13000×（1－20%）－800〕×10%=960（元）（不考虑其他税费）。
不装修时，李先生每月的净收益10000－800=9200（元），装修后每月的净收益为13000－800－960=11240（元），两者相差11240—9200=2040（元）。
三、降低名义租金节税
按现行税法的规定：对个人按市场价格出租的居民住房，其应纳营业税暂减按3%的税率征收，房产税按暂减按4%的税率征收，对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，暂减按10%的税率征收个人所得税。因此，在税率一定的情况下，纳税人应该从租金数额上寻找纳税筹划的空间。
案例三、刘先生有一套房屋用于出租，每月租金为3000元，承租人是一位研究生。刘先生同时还要为孩子聘请一为英语家教，每月需家教费2000元。问：如何筹划刘先生收益最大？ |
