三、房地产开发管理

（一）房地产开发的概念

房地产开发，是指以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动。其中，土地开发是指依法征地拆迁，平整土地，建设供水、排水、供电、道路交通等公用基础设施，形成房屋建设或其他建设用地条件，使土地得以增值的活动。房屋建设是指建造房屋以及相配套的其他地面建筑物的活动。房地产开发的基本目的是提供满足人们各种需要的房屋和其他建筑物，是房地产业的生产环节，是整个房地产运行的基础。

（二）房地产开发的要求

1.按照合同约定开发。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

2.符合法定标准。房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房动产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定，并对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

3.验收合格方可交付使用。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

4.群体项目应当综合验收。住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照上述规定和下列要求进行综合验收：（1）城市规划设计条件的落实情况;（2）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;（3）单项工程的工程质量验收情况;（4）拆迁安置方案的落实情况;（5）物业管理的落实情况。

5.开发项目及建设事项备案。房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

四、房地产交易管理

（一）房地产交易的概念和一般规定

房地产交易，是指房地产权利人依照法律的规定和合同的约定，通过转让、抵押和租赁的方式将其所享有的房地产权利全部或者部分有偿移交给受让人的行为。

房地产交易必须遵照以下规定进行：

1.房地产权属不可分离。《城市房地产管理法》第32条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《物权法》第146条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。《物权法》第147条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

2.房地产交易价格管理。房地产业属于高利润行业，房地产交易价格关系到交易双方当事人的利益，并对国民经济产生重大影响。因此，国家对房地产交易价格实行比较严格的管理。基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。

国家对房地产价格实行评估制度。评估价格应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或作不实申报。

3.房地产转让、抵押的，当事人应当依照《城市房地产管理法》的规定办理权属登记。