（二）房地产转让

1.房地产转让的概念。房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式，将其房地产权利转移给他人的行为。

2.房地产转让的条件。

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;（2）按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

商品房预售，应当符合以下条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;（2）持有建设工程规划许可证;（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

3.不允许转让的房地产。《城市房地产管理法》第38条规定，下列房地产，不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合转让条件的;（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;（3）依法收回土地使用权的;（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的;（5）权属有争议的;（6）未依法登记领取权属证书的;（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

4.房地产转让合同。房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

五、房地产产权登记管理

房地产产权登记管理，是指国家有关房地产管理机关对房地产产权及其合法变动情况，予以审查、确认、记载，并颁发相应证书的管理活动。房地产产权登记制度能够确认和保护房地产权利人的合法权益，能够保证房地产权利人取得、变更房地产的法律效力，便于加强国家对房地产工作的管理，并能为有关国家机关处理房地产权属纠纷提供必要的依据。因此，《城市房地产管理法》第59条明确规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”

（一）地产产权登记

地产产权登记主要包括土地使用权登记、土地所有权登记和土地他项权利登记。地产产权登记的法律凭证有《国有土地使用权证》、《集体土地所有权证》和《土地他项权利证明书》。按照《土地登记规则》的规定，地产产权登记分为设定土地权利登记、变更土地权利登记和注销土地权利登记。

1.设定土地权利登记。设定土地权利登记，是指申请人为设定土地使用权、所有权和他项权利，依法向土地管理部门申请登记的活动。设定土地权利登记，分为以下几种情况：