第三章各种目的的房地产估价

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节房地产抵押价值评估

　　一、房地产抵押价值内涵及评估实质

　　二、房地产抵押估价的法律规定

　　（一）可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求

　　（二）不得设定抵押的房地产

　　（三）其他限制条件

　　（四）与房地产抵押估价有关的规定

　　三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法

　　（一）完全产权房地产

　　（三）不完全产权房地产

　　（三）部分（局部）房地产

　　（四）在建工程房地产

　　（五）乡（镇）、村企业房地产

　　四、房地产抵押估价的注意事项

　　（一）估价目的

　　（二）估价时点

　　（三）确认估价对象可以作为设定抵押的房地产

　　（四）合理确定假设前提和限制条件

　　（五）把握市场风险防止高估

　　（六）估价中的谨慎原则

　　（七）市场变现能力分析

　　（八）说明与风险提示

　　（九）其他

　　第二节建设用地使用权出让价格评估

　　一、建设用地使用权出让价格评估的特点

　　（一）建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准

　　（二）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点

　　（三）不同出让方式可侧重采用不同的估价方法

　　（四）搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性

　　二、建设用地使用权出让价格评估方法的选择

　　（一）市场法

　　（二）假设开发法

　　（三）成本法

　　（四）基准地价修正法

　　第三节房地产转让价格评估

　　一、房地产转让价格评估的特点

　　二、房地产转让价格评估常用方法

　　（一）市场法

　　（二）假设开发法

　　（三）成本法

　　（四）收益法

　　（五）基准地价修正法

　　第四节城市房屋拆迁估价

　　一、城市房屋拆迁估价内涵及特点

　　（一）估价数量大

　　（二）涉及面广，社会影响大

　　（三）估价对象复杂，需要协调各种关系

　　（四）补偿价格关联性强

　　二、城市房屋拆迁估价的标准与方法

　　三、城市房屋拆迁估价技术路线

　　（一）“标本房屋”市场价格评估技术路线

　　1．确定“标本房屋”的基本条件

　　2．选择“标本房屋”

　　3．评估“标本房屋”的市场价格

　　4．评估确定其他拆迁房屋的市场价格

　　（二）“典型房屋”市场价格评估技术路线

　　（三）区位指导价市场价格评估技术路线

　　四、城市房屋拆迁估价应注意的问题

　　（一）拆迁估价的估价对象

　　（二）拆迁估价委托人的合法性

　　（三）拆迁估价的价值标准、估价目的和估价时点

　　（四）拆迁估价价格内涵

　　（五）几种特殊产别房屋的估价

　　五、城市房屋拆迁估价的工作方式

　　（一）拆迁估价前的准备工作

　　（二）入户调查

　　（三）室内作业，出具估价报告

　　（四）现场答疑

　　六、城市房屋拆迁估价纠纷的解决

　　第五节房屋租赁价格评估

　　一、房屋租赁价格评估的特点

　　（一）住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型

　　（二）租约对租金估价有一定的影响

　　（三）划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分

　　二、房屋租赁价格管理的法律规定

　　（一）房屋租赁价格应以合同形式载明

　　（二）不同用途房屋租赁价格管理规定

　　（三）私房租赁价格管理规定