第二章各种类型房地产的估价

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等各种类型的房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节居住房地产的估价

　　一、居住房地产及其特点

　　（一）单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大

　　（二）具有较强的相似性、可比性

　　（三）不同类型住房、价格内涵差异明显

　　二、影响居住房地产价格的因素

　　（一）影响居住房地产价格的主要区位状况

　　1．交通条件

　　2．生活服务设施

　　3．教育配套设施

　　4．环境质量

　　（二）影响居住房地产价格的主要实物状况

　　1．建筑结构、类型和等级

　　2．设施与设备

　　3．建筑质量

　　4．装修

　　5．朝向与楼层

　　三、居住房地产估价的常用方法

　　（一）市场法

　　（二）成本法

　　（三）收益法

　　四、居住房地产估价的技术路线及难点处理

　　（一）商品房估价的技术路线及难点处理

　　（二）房改房、经济实用住房估价的技术路线及难点处理

　　第二节商业房地产的估价

　　一、商业房地产及其特点

　　（一）商业房地产及其种类

　　1．百货店业态结构特点

　　2．超级市场业态结构特点

　　3．大型综合商场业态结构特点

　　4．便利店业态结构特点

　　5．专业店业态结构特点

　　6．专卖店业态结构特点

　　7．购物中心业态结构特点

　　8．家居中心业态结构特点

　　9．仓储商店业态结构特点

　　（二）商业房地产特点

　　1．收益性

　　2．经营内容多，业态多样

　　3．出租、转租经营多，产权分散复杂

　　4．装修高档且复杂

　　5．垂直空间价值衰减性明显

　　二、影响商业房地产价格的因素

　　（一）影响商业房地产价格的主要区位状况

　　1．地段繁华程度

　　2．交通条件

　　3．临街状况

　　（二）影响商业房地产价格的主要实物状况

　　1．建筑品质及内部格局

　　2．楼层

　　3．净高

　　4．面积

　　5．装修

　　6．无形价值

　　三、商业房地产估价的常用方法

　　（一）收益法

　　（二）市场法

　　（三）成本法

　　四、商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　（一）不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　1．出租型商业房地产

　　2．运营型商业房地产

　　（二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　1．整幢商业房地产估价

　　2．整层商业房地产估价

　　3．同层商业房地产不同铺面评估

　　（三）空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及赡点处理

　　第三节商务办公房地产的估价

　　一、商务办公房地产及其特点

　　（一）商务办公房地产及其分类

　　（二）商务办公房地产盼特点

　　1．所处区位好，规模大

　　2．多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善

　　3．出租经营为主，多由专业物业管理企业管理

　　二、影响商务办公房地产价格的因素

　　（一）影响商务办公房地产价格的主要区位状况

　　1．集聚程度

　　2．交通条件

　　3．周边环境

　　（二）影响商务办公房地产价格的主要实物状况

　　1．外观形象

　　2．内部装修

　　3．设备、设施

　　4．智能化程度

　　5．物业管理水平

　　6．租户类型

　　7．楼层

　　三、商务办公房地产估价的常用方法

　　（一）收益法

　　（二）市场法

　　（三）成本法

　　四、商务办公房地产估价的技术路线及难点处理

　　（一）商务办公房地产租金的求取

　　1．租约问题

　　2．租金构成内涵问题

　　3．租金支付方式问题

　　4．地下车库租金阅题