63、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取，也就是说在这个许可范围内的最佳。（ ）
64、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要与其应获的利润分开，不能算作利润。（ ）
65、从理论上讲，标准深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐降低；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。（ ）
四、计算[共0题，每题10分，总计0分]
66、 某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示：
试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。
67、 某在建工程开工于2003年4月1日。总用地面积5000m2，规划总建筑面积40000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200元/m2。该项目的正常开发期为3年，建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2800元/m2。至2004年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2004年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少(报酬率为8%，折现率为10%)。
答案： 1-10 ACCCB DDCBD 11-20 BBBAC CBCBB
21-30 CACBA CCACA 31-35 DCBCA
36 ABDE 37CDE 38ACE 39ABC 40CD 41ACD 42ACE 43ABCD
44BCD 45ABC 46ACD 47ACDE 48AC 49ABE 50ABDE 51-65无
第66题
试题答案：1
试题解析：
解： (1)按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为：
V＝A/Y
(2)计算客房与餐饮年总收益：
1)客房年总收益＝(400×200＋100×350)×365×(1-25%)＝3148.13(万元)
2)餐饮年总收益＝3148.13×30%＝944.44(万元)
(3)计算客房与餐饮年总费用：
1)客房年总费用＝3148.13×35%＝1101.85(万元)
2)餐饮年总费用＝944.44×55%＝519.44(万元)
(4)计算年净收益＝3148.13＋944.44-1101.85-519.44＋200
＝2671.28(万元)
(5)由所给资料计算报酬率：
可比房地产的报酬率：A＝3000/25200＝11.9%
B＝3500/29400＝11.9%
C＝2800/23800＝11.76%
D＝2000/16600＝12.05%
以其平均数作为估价对象的报酬率：
(11.9%＋11.9%＋11.76%＋12.05%)/4＝11.9%
(6)从公式求得该宾馆价格为：
V＝A/Y＝2671.28/11.9%＝22447.73(万元)
第67题
试题答案：1
试题解析：
解： (1)设该在建工程的正常购买总价为V。
(2)续建后的总价值用下式计算
＝14396.65万元
(3)续建总费用＝2800×40000×60%÷(1＋10%)＝6109.09(万元)
(4)销售税费总额＝14396.65×6%＝863.80万元
(5)购买该在建工程税费总额＝V×3%＝0.03V
(6)V＝14396.65-6109.09-863.80-0.03V
V＝7207.53(万元)
故：该在建工程总价为7207.53万元
该在建工程单价为1801.88元/m2。
2004年09月13日房地产基本制度与政策[1]
一、单选[共50题，每题0分，总计0分]
1、拆迁估价时点一般为（ ）。
A．拆迁协议签定之日
B．拆迁公告颁布之日
C．房屋拆迁实施之日
D．房屋拆迁许可证颁发之日
2、土地（ ）是我国土地所有权发生转移的惟一方式。
A．出让
B．划拨
C．转让
D．征用
3、编制城市规划，一般分总体规划和（ ）两个阶段。
A．分区规划
B．详细规划
C．区域规划
D．专业规划
4、某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地征用前三年的平均年亩产值为1000元，按最低补偿标准应支付（ ）万元土地补偿费。 |
