四、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分)。
估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租;装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1目的市场价格(购买总价和单价)。
有关资料如下：
1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的97%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。
2.预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
3.折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生)，购买现厂房的税费为3%。
估价测算如下(节选)：
一、估算净收益
净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)
二、测算报酬率Y
采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式
采用试算法推算报酬率。具体如下：
求取可比实例报酬率表
| 序号 |
项目 |
案例A |
案例B |
案例C |
案例D |
| 1 |
租金[元/（m2·月）] |
150 |
80 |
82 |
85 |
| 2 |
剩余收益年限n/年 |
40 |
46 |
47 |
46 |
| 3 |
房地产售价V/（元/m2） |
10000 |
6900 |
6500 |
6700 |
| 4 |
报酬率 |
9.994% |
7.909% |
8.092% |
8.005% |
注：上表计算结果无误。
报酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%
取整报酬率为8.5%。
三、估算装修改造后的办公楼总价值
四、装修改造费用总额
装修改造费用=1000×6000/(1+8.5%)0.5=576.02万元
五、销售费用与销售税费
销售费用与销售税费=3981.45×7%/(1+12%)=248.84万元
六、购买现厂房的税费
设估价对象的市场价格总价为V，则购买现厂房的税费总额=V×3%
七、计算估价对象在估价时点的市场价格。
估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03V
V=2650.50万元
单价=2650.50/6000=4417.49元/m2
