房地产估价师考试网学习考试备考提醒，研究每年房地产估价师考试真题，对应对2014年房地产估价师考试非常有帮助。
特搜集整理2012年房地产估价师考试真题《理论与方法》学友版1
单选：
一题，决定房地产供给量的4个因素。
一题，收益法中，净收益求取方法不同分出租收入、营业收入。
一题，直接成本利润率，投资利润率、成本利润率、销售利润率大小比较，直接成本利润率大于投资利润率大于成本利润率大于销售利润率。
一题：估价的假设和限制条件的的作用，记不清自己是选两个选项还是三个选项（保护估计机构和估价人员，告知、保护委托人和估价报告使用者。）
一题：好像是平均增减量法，选的是A,B,E,
单选：有一道计算是：x=50/0.1[1-1/1.1^6)+1.2x/1.1^6,计算下来x=675.14 ，
我的多选题答案是：ABD,BC,ACDE,ACE,CD,AE,ABD,AE,BD,BDE,ABE,BCD,BCD,
BCDE.少了一个
有一道什么房地产评估还可以包括什么项目投资评估，我没选，我总觉得没那么多，不敢选。
还有一道题，按照房地产分摊土地，我算的结果和他差0.01，我觉得尾差引起的，我选的对
还有一道应不应该排除商业用房，没敢选
还有一道题是报酬率和折现率，没敢选。
我敢选的都忘了。
1：“房地产评估还可以包括什么项目投资评估”，这个记得我选了对。
2：“按照房地产分摊土地价值的计算，”我选的对。
3：“报酬率和折现率的性质”，没有选
4：“甲、乙土地，先计算楼面地价，然有一个是40年，一个是30年使用权，购买乙土地比甲土地更划算”这个认真计算了，我选的对。
5:查书看到了“自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量和自由资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额得到。”参考书上答案是正确。我没有选。
6:有一题什么“交通时间、距离，”有点摸不着头脑，没有选。
7:查书看到了，是以前的考题“接受估价委托后、受托机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该项目。” ，应该是“至少明确一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师。” 我选的错误。多选最后一题应该选BCE，市场法中漏选一个地役权设立情况！
1、估价特点 选模拟市场定价
2、楼损坏搬迁 选D每户补偿6.5万
3、1000美元 以人民币为基础的市场 个月80元人民币 选C1046.88
4、年折旧率2% 残值4% 过了9年 成新率 选82%
5、补地价那题 我做出来没下面的答案 乱选了一个
6、楼层那题6楼的4楼 5楼的顶楼 我选C 忘了数据
7、哈伯法则那题 选900
8、什么建筑物到期可补偿 选什么忘了
9、有一题选什么估价目的的
10、有一题功能折旧的 就减去100 选4800
11、城市化（房产投机）是社会因素
12、不属于经济因素的是
13、错误的是 价值类型是估价师决定的
单选回忆（关键字，不分先后）：
1、价值减损（这个题轻敌了）
2、净收益递减求合理期限
3、交易税费非正常负担，求修正系数
4、补地价
5、表示错误的是（最后一道C）
6、知道容积率求房地产单价
7、不同期限、不同报酬率价格换算
8、楼层调整
9、估价特点描述正确的是（楼上提供哈，好像是模拟哈）
10、币种换算
11、求成新率（82%）
12、哈伯法则（900）
13、功能折旧
14、不属于经济因素的是（城市化）
15、表示错误的是（价值类型由估价师决定）
单选：
直线趋势法a\b是什么数字？我选A 历史数据
平均增减量我选的ABE
报告签字选的是：需要企业盖公章，估价师可以手签不盖章，本人签字不能代签
市场的权益因素：我选的地役权，后面几个选项忘了
供给因素选的：市场价格，建造成本，技术水平，和预期，四个
查封那个写了/利润比大小，我忘了是哪个，我的顺序是直接成本>投资>成本>销售（选项里面两个是对的）
