收益方式：自营的经营收入和出租收入

假设限制条件（三个：保护估价师、提醒报告使用人，还有A选项，但是是什么忘记了）

基准地价（选了在范围内，有完备的体系，不知道对不对）

堆高最佳（不确定，比较保险写的是最佳规模和最佳用途）

1、平均增减量

2、估价报告签字（最后一道）

3、市场法中权益状况

4、房地产供给影响因素

5、不考虑查封影响的估价目的

6、利润率大小比较

7、收益方式分类

8、假设限制条件的作用

9、基准地价对象使用条件

10、最高最佳利用包括

11、高层建筑地价分摊（三个选项）

12、与估价对象相似包括（三个选项）

判断题：√乂√√() 乂乂√√乂 乂√乂√乂

说下判断题吧，我还是没记住几道。

判断还有一个 在用价值在最高最佳利用下等于市场价值，在不合法的前提下，可能高于市场价值

判断还有：平均发展速度.连续上升或下降，数额大致相同 错误

还有一题什么价值价格的 我也选错的

判断题，有一道好像是倒数第二题求土地价值分摊，算出来精度不对，答案好像是错了的；

还有到经营性用法要不要计入住宅价格中，我没选，但我认为好像不应计入；

单选求减损的那题，我估计选错了，应该选A，可修复吧！

我印象中就这几个没搞对！

其他的印象不深了！

判断题一题：好像表述这样“在用价值，合法利用下，现状利用为最佳最高使用，在用价值等于市场价值，在不是合法利用下，在用价值可能高于市场价值。”，不知道记错没有，我选的正确，这是书上的话，但是题目表述可能记错了。

计算题：

第一题：该房地产持有期10年，有效毛收入50万元，运营费用18万元，有效毛收入年增长5%，运营费用年增长3%，报酬率8%。第10年资本化率是10%，销售税费6%。

我的计算，收益法，按有效毛收入、运营费用都增长的公式计算， 10年收益房地产的现值：273.27万元， 第十年=50*1.05^9=77.57, E=18*1.03^9=23.486 ，第10年年净收益54.084,在第10年的转售价值：54.04/10%=540.84 ， 现值：273.27+540.8*(1-0.06)/（1.08^10)=508.75(万元）

第二道：功能折旧部分：年租金收益损失，0.85*16*12*4800-0.8*15*12*4800=9.216（万元）

功能折旧：9.216/0.075[1-1/1.075^44)-16=117.78-16=101.78（万元），

建筑物经济寿命是49年，长寿项目的折旧年限是5年，建安，管理，销售等费用是786.096+0.02v(设建筑物重新购建价格为v)，其他的没有时间做了。还记得判断题有个乙土地比甲土地更划算，算下来是正确的。 判断房地价值分摊那个，计算下来也是正确的。

计算题第一题：该房地产持有期10年，有效毛收入50万元，运营费用18万元，有效毛收入年增长5%，运营费用年增长3%，报酬率8%。

我的计算，收益法，按有效毛收入、运营费用都增长的公式计算， 10年收益房地产的现值：50/(8%-5%)[1-(1+5%/18%)^10]-18/(8%-3)[1-(1 3%/1 8%)^10]=409.17-135.90=273.73

10后转售收入净值=（50-18）/（1 10%）（1-（1/1 10%）^10=184.84

两值相加=273.73 184.84=458.11

计算题第二道：我算的结果是1925.97 万元 不知道有和我近似答案的同学没

第二道计算题，我算销售费用和销售税费的时候，V用的是土地加建筑的重新构建价格呀。