【房地产估价师正确答案】
　　1.“估价方”中缺少资质等级；
　　2.结果报告中估价对象的概况内容不全（缺少区位状况的描述）；
　　3.估价目的的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求；
　　4.价值定义的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求；
　　5.“估价原则”缺少谨慎原则；
　　6.假设开发法的定义中 “实际支出”说法错误，应为“必要支出”；
　　7.结果报告中估价结果缺少单价
　　8.缺少市场背景分析；
　　9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；
　　10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；
　　11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用
　　12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年保险费计算基数错误，应为房屋现时价值的2‰；
　　13.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；
　　14.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年总支出中未计算营业税及附加；
　　15.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错
　　16.运用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的计算结果有误；
　　17.成本法估价的计算公式中缺少投资利息；
　　18.运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由；
　　19.缺少附件

　2、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分）。

　　有一砖混结构的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面积93.88㎡.该住宅原为福利商品房，于2001年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2008年1月10日的市场价格。计算公式如下：

　　房地产价格＝土地重新取得成本＋建筑物重置总价－建筑物折旧

　　（1）土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为180元/㎡，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为170元/㎡，则土地重新取得成本为：

　　土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=180×93.88=16898.4（元）

　　（2）建筑物重置总价的计算。房产管理部门2006年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2600元/㎡，房产管理部门2007年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2700元/㎡，房产管理部门2008年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元/㎡.则估价对象建筑物重置总价为：

　　建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=2600×93.88=244088（元）

　　（3）建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为：

　　建筑物折旧＝建筑物重置总价×（1－成新率）

　　其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：

　　建筑物折旧=244088×（1-70%）=73226.4（元）

　　（4）估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：

　　房地产总价=16898.4+244088－73226.6=187760（元）

　　房地产单价=187760/93.88=2000（元/㎡）

　　【