与转让房地产有关的税金

4.与转让房地产有关的税金
（1）营业税：销售收入×5％
（2）城建税：营业税×（7、5、1％）
（3）教育费附加：营业税×3％
（4）印花税（房地产开发企业不扣，其他企业扣除0.5‰）：销售收入×0.5‰
其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。
对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。
例：按照土地增值税的有关规定：
（1）内资房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（）。
（2）外资房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（）。
（3）内资非房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（）。
（4）外资非房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（）。
A.营业税　B.城建税　C.教育费附加 D.印花税　E.契税F.个人所得税
答案：
（1）内资房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（ABC）。
（2）外资房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（A）。
（3）内资非房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（ABCD）。
（4）外资非房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（AD）。
外资不征城建税和教育费附加。

5.财政部确定的其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
加扣费用＝（1＋2）×20％

2003年 CPA

【例题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；来源，中大，网校，该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（　）。
A.1500万元　
B.2000万元
C.2500万元　
D.3000万元
【答案】D
【答案】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”=10000×10%＋10000×20%=3000（万元）

小结：

（二）旧房及建筑物扣除项目为
1.房屋及建筑物的评估价格。
2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
3.转让环节缴纳的税金。

（三）转让未进行开发的土地使用权
1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
2.转让环节缴纳的税金。
三、评估价格办法及有关规定
所谓评估价格，来源，中大，网校，指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。这种评估价格亦须经当地税务机关确认。纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入，扣除项目的金额：
（一）出售旧房及建筑物的；
（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
（三）提供扣除项目金额不实的；
（四）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

2001年 注册会计师

【例题】按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（ ）。
A．税务部门估定的价格扣除
B．税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除
C．房地产评估价格扣除
D．房地产原值减除30%后的余值扣除
【答案】C
【解析】由税务部门根据房地产评估价格扣除。

【例题】下列项目中，计征土地增值税时需要用评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的包括（ ）。
A. 以房地产进行投资联营的