2008年 注册税务师

【例题·单选题】出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按（　）计算。
A.账载余额
B.重置成本
C.账载原值乘以成新折扣率
D.重置成本价乘以成新折扣率
【答案】D
【解析】旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法

第四节　应纳税额的计算（掌握）

大纲：
（一）掌握转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法
（二）掌握出售旧房应纳税额的计算方法
（三）熟悉特殊售房方式应纳税额的计算方法

一、转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法
计算步骤：
（一）确认收入
（二）确定扣除项目
（三）计算增值额
增值额＝收入额－扣除项目金额
（四）计算增值率
增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%
（五）确定适用税率
依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。
（六）依据适用税率计算应纳税额
【教材例题】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；来源，中大，网校，财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。
【答案】（一）确认收入

收入总额＝10000万元

（二）确定扣除项目
（1）取得土地使用权支付的地价未及有关费用为1000万元
（2）房地产开发成本为3000万元
（3）房地产开发费用＝500－50＋（1000＋3000）×5%＝650（万元）
（4）允许扣除的税费为555万元
（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%
加计扣除额＝（1000＋3000）×20%＝800（万元）
（6）允许扣除的项目金额合计＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（万元）
（三）计算增值额
增值额＝10000－6005＝3995（万元）
（四）计算增值率
增值率＝3995÷6005×100%＝66.53%
（五）确定适用税率
第二档
（六）依据适用税率计算应纳税额
应纳税额＝3995×40%－6005×5%＝1297.75（万元）

【教材例题】某房地产开发公司2007年开发商品房对外出售，具体情况如下（公司营业税税率5%、城市维护建设税税率7%、教育费附加征收率3%、印花税税率0.5‰（已记入公司“管理费用”中）、企业所得税税率33%）
1.按转让产权合同取得收入4000万元；
2.支付取得土地使用权的金额800万元；
3.开发成本费用1500万元；
4.开发费用250万元（当地政府规定开发费用的扣除比例为10%）。
公司计算应缴纳的有关税金如下：
（1）应缴纳营业税＝4000×5%＝200（万元）
（2）应缴纳城市维护建设税＝200×7%＝14（万元）
（3）应缴纳教育费附加＝200×3%＝6（万元）
（4）应缴纳印花税＝4000×0.5‰＝2（万元）
（5）应缴纳土地增值税：
①扣除项目金额＝800＋1500＋250＋222＋（800＋1500）×20%＝3232（万元）
②增值额＝4000－3232＝768（万元）
③增值率＝768÷3232×100%≈24%
④应缴纳土地增值税＝768×30%－3232×0＝230.4（万元）
（6）应缴纳企业所得税＝（4000－3232－230.4）×33%＝177.408（万元）
要求：
1.根据上述核算资料，分析公司计算应缴纳的各种税费是否正确？错在何处？
2.核定该公司应缴纳的各种税费是多少？
【答案】分析处理如下：
1.公司自行计算应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税正确，土地增值税、企业所得税错误。
（1）计算土地增值额时，其开发费用应按照当地政府规定的比例计算扣除，而企业按照实际数扣除。