2011年房地产估价师考试《理论与方法》试题与答案

　1．房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（　）的特性。
　　A．独一无二和供给有限　　
　　B．独一无二和价值量大
　　C．流动性差和价值量大　　
　　D．不可移动和用途多样

　　2．对房地产买卖为目的的房地产估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（　）。
　　A．应考虑　　
　　B．不考虑　　
　　C．无所谓　　
　　D．不大

　　3．关于房地产抵押，下列说法不正确的是（　）。
　　A．房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，增加抵押贷款估价等
　　B．处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据
　　C．房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押
　　D．抵押权不可以转让

　　4．某市于2007年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价在该区为4000元/m²，并且一直没有变动；2007年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m²，房地产市场交易价格为6000元/m²；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m²；则最合理的拆迁补偿价格应以（　）元/m²为基础进行修正。
　　A．2000年的城市房屋拆迁补偿指导价　　
　　B．2007年该区同类建筑物的重置成本价
　　C．2007年该区同类建筑物的市场交易价格
　　D．2007年重新规划后该区商品房售价

　　5．房地产权利的种类中，属于自物权的是（　）。
　　A．所有权　　
　　B．典权　　
　　C．抵押权　　
　　D．地役权
　　答案：1．B　　2．A　　3．D　　4．C　　5．A　

　　6．房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的（　）特性。
　　A．不可移动性　　
　　B．独一无二性　　
　　C．相互影响性　　
　　D．易受限制性

　　7．（　）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。
　　A．2003　　
　　B．2004　　
　　C．2005
　　D．2006

　　8．有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（　）万元。
　　A．50　　
　　B．55　　
　　C．50～60
　　D．60万元以上

　　9．某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m²，出租的年末收益为330元/m²。假设折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的2％，贷款年利率为5％，则该房地产期房价格为（　）元/m²。
　　A．2949.44　　
　　B．3124.44　　
　　C．3194.44
　　D．3500

　　10．对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（　）。
    A．楼层对价格的影响更大　　
    B．朝向对价格的影响更大
    C．两者同样重要　　
    D．因人而异　　
　　答案：6．A　7．D　8．C　9．B　10．A

1．建筑物的实物因素中的采光和（　）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。
　　A．保温　　
　　B．隔声　　
　　C．日照　　
　　D．隔热

　　2．（　）是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。
　　A．相邻关系　　
　　B．使用管制
　　C．市政府监督　　
　　D．其他管制

　　3．有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在（　）以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。
　　A．半年　　
　　B．一年　　
　　C．两年