摘要：计算机辅助功能(物业)管理(CAFM)使许多单个行为集成到管理和维护建筑物过程中来。CAFM的功能包括房地产、建筑物面积、设计资料、通讯设施等多方面，其时企业资源计划与决策系统的支持与联系，可使计算机物业管理系统具有更钞新的功能。
关键词：物业管理 计算机辅助功能管理 企业资源计划 决策支持系统 管理信息系统 人工智能
1．前言
按照国际功能管理(建筑界称为物业管理)协会(International Facility ManagementAssociation)对功能管理(FM)的定义：在一个组织的相关问题上，考虑人，操作和地点的综合管理过程。计算机辅助功能(物业)管理(Computer Aided Facilities Management，CAFM)使得许多单个行为，集成到管理和维护建筑物的过程中来。重要的是，它不仅直接管理到物业，它还管理着由物业或由物业变化而产生的所有信息，而这信息通常是由不合适的工具产生或是完全就得不到。所以，计算机辅助功能(物业)管理使得管理界有了新的和强有力的手段。
目前的企业资源计划软件(ERP)．主要是用来追踪及协调企业在采购、制造、出货方面的流程，重点在为过去作记录，并协调企业与供应商的动作。
住宅小区物业管理即相当于物业管理中的企业资源计划，主要是用来追踪及协调与物业管理相关的人流和物流相关的所有信息，管理系统的使用者是信息的管理者，而不直接管理物业。系统两个主要目标为：系统的各种应用，使用者，数据类型，规章应用是无缝连接的，即各类数据要重叠使用，没有连接缝，和某事件有关的数据应集成在一起，无需另外查找。系统得到的所有最终结果都应可以转化为经济效益。
2．CAFM的功能及软件
CAFM的主要功能为，账目清单、预估建设预算、合同管理、项目监察、维修部件储备的管理、设备控制、设备的详细清单、能源消耗分析、运输管理、土地清单、土地和房屋的租赁合同管理、预估维修费用、材料清单、职工管理、设备保护任务安排、土地和房屋空间
的目录、土地和房屋空间的管理、土地和房屋空间的使用分析、土地和房屋空间的使用规划、工作指令的发出、各项工作的历史记录，等等。
设备保护任务安排是规划维修任务，通常可安排周期为12个月的工作。这项工作可延长设备的使用期，减少维修费用，节约能源。而设备紧急任务安排是当设备或设施出现紧急的任务时，安排维修任务的管理，如窗户玻璃突然破碎等。
现列出计算机辅助物业管理系统软件中部分功能：
2．1 房地产管理
2．1．1 背景数据
包括房地产的位置：国家、地区、省、县、地点、建筑物、楼层面积。公司的内部组织状况：单位、部门、下属公司、账号、占用面积和图纸(以后只要有面积，就可有相应的图纸显示) 及价值成本的定义等。
2．1．2 建筑物的面积
建筑物位置、楼层面积、外墙面积、内墙面积、电梯间、楼道、洗手间、服务场所等面积数据，列出面积单价，详细到每一楼层。
2．1．3 地产管理
地产的各种信息，其中有详细的地产活动清单，有关地产资金的管理，地产资金的再发生，地产资金的安排，地产中草地、山坡、小径的数据，地产税的详细管理，地产的调整活动管理，停车场数据与管理(与职工的关系)。与地产有关的所有经营活动数据与管理，包括租赁、买卖、保险，税、水、电、气的月费等。从经营活动的发生、计划安排到发票的管理，都与建筑物、租赁台同、部门分管、账号、及相关图纸联系起来。
2．1．4 租赁或买卖契约的管理
契约的管理，包括契约种类的选择、契约中的责任、契约中财产的使用、契约中建筑物通讯的提供、契约运行活动的监管、契约中费用的预算计划和管理、契约财务管理。 |
