4，商品住宅建成半年时可售出30％，平均价格为2700元/㎡；建成一年时可售出60％，平均价格为2800元/㎡；剩余的10％会在建成一年牛售出，平均价格为2900元/㎡，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3．5％。
5、房地产报酬率为8%，折现率为12％，贷款年利率为6％．销售利润率为20％，估价测算如下(节选)：
采用观金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
解：
1、开发完成后的房地产总价值
总建筑面积=10000× 5=50000(㎡）
住宅总面积=50000—9000=41000(㎡)
(1)商铺开发完成后的房地产总价直
每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1—空置等租金损失率)
=50×12×(1—10％)=540(元/㎡)
每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1—运营费用率)
=540×(1—24％)=410．40(元/㎡)
商铺开发完成后的单价=410．40／8％×11—1／(1+8％)47]× 1/(1+8％)2.5
=4118．45(元/㎡)
商铺开发完成后的总价=4118．45×9000=3706．61（万元）
(2)住宅开发完成后的总价值=41 000×[30％× 2700／(1+12％)2.5+60％×
2800／(1十12％)3+10％× 2900/(1+12％)3.5=8204．06(万元)
(3)开发完成后的房地产总价值=3706．61+8204．06=11 910．67(万元)
2、扣除项目
(1)建安工程费=50000×1100／(1+12％)=4910．71(万元)
(2)专业及管理费用=4910．71× 8％=392．86(万元)
(3)销售费用和销售税费总额=11 910．67×(3．5％+5．5％)=1071．96(万元)
(4)销售利润=11 910．67×20％=2382．13(万元)
(5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4％=O．04V
3、总地价
2006年9月1日的总地价：
V=11 910．67—4910．71—392．86—1071．96—2382．13—O．04V
V=3031．74(万元)
四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程：需按公式计算的，要写出公式：仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答）
1、某商店的建筑面积为1000㎡，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权有签订了租赁合同，租期20年，月租金为150元/㎡，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/㎡，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2006年10月1的承租人权益价值（房地产报酬率取8%）。
2、估价对象为—写字楼，土地总面积1000㎡，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500㎡，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5米，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。 |
