搜集有关资料如下：
（1）搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：
实例 交易价格（元/㎡） 交易情况 交易日期 房地产状况
A 2200 正常 2006年3月30日 比估价对象劣3%
B 2050 正常 2005年12月30日 比估价对象劣8%
C 2380 比正常价格高3% 2006年5月30日 比估价对象劣5%
从2005年11月至2006年10月地价逐月上升0.5%。
（2）当地征收农地的费用等资料如下：
在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/㎡，土地开发费用、税金和利润等为120元/㎡，以上该城市土地分别为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：
级别 一 二 三 四 五 六 七 八
土地是次级
土地的倍数 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.3 1.5 1
地价是最差级
土地的倍数 10.54 7.53 5.38 2.74 2.74 2.00 1.50 1
（3）在估价时点不设电梯的层高5米的建筑物重新购建价格为1800元/㎡，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率为均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致期出租率较低，仅为80%，月租金为38元/㎡。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/㎡。一般租凭经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写楼的经济折旧为20万元。
试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率5%，房地产报酬率为7%。（如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位） |
