2000× 243．70×1．5‰=731(元)
(5)运营费用合计
年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)
=38605(元)
3、确定房地产年净收益
房地产年净收益=年有效毛收入—年运营费用
=162524—38605
=123919(元)
4、确定报酬率
报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8％(取值理由及过程略)。
5、确定收益年限n
估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘．现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0％．尚可使用年限为•58．9年。另外．根据估价对象的《国有土地使用证》，土地出让40年．估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38．5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：
未来可获收益的年限n=58．9年
6、计算房地产收益价格
即估价对象房地产的收益价格为153．23万元：
六、估价结果确定
经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181．86万元．收益价格为153．23万元：以上两种估价方法的信价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重力60％，收益价格的权重为40％，则：估价对象最终估价结果：
房地产总价=181．86×60％+153．23×40％
=170．41(万元)
房地产单价=170．41×10000÷243．70=6993(元/㎡）
估价结论=估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170．41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/㎡，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。
附件(略)
四、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题]0分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2．5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)估价对象为一宗10000m-的七通一平用地，i地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年．窖积率为5：根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼．钢筋混凝土结构，共18层：其中l一3层主要为商业用途，建筑面积9000㎡(含独立使用的车棚300㎡)．其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15007元/㎡。工程子2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格．有关资料如下：
l、房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5．5％，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
2、建筑安装工程费为1100元/㎡，专业及管理费为建筑安装工程费的8％。
3、商业用房建成半年后可全部用于出租．出租空置率及租金损失率共为10％，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/㎡。运营费用率为24％。 |
